御河宸院，当年咸阳、陕西甚至全国的“网红盘”之一。
百万方的体量，1万多户，单盘销售面积、销售额曾经位居全国前列……
随后，该项目经历了保交付的坎坷，去年开始陆续迎来交付的同时，如今二手房市场迎来了踩踏式的行情，大量房源亏损挂牌出售的同时，曾经的“网红盘”开始跌落神坛！
曾经的全国“红盘”
御河宸院，位于咸阳城西区域的咸平路以东、中华路以北、渭阳西路以南，总占地面积约642亩，总建面约200万平方米，分为5个住宅地块进行开发，共计72栋楼，总户数12531户。
这个体量，别说放在咸阳，放在西安都算是一个超级大盘。
御河宸院首开是在2020年初，采用线上开盘的形式，3小时销售额破10亿元，首开即罄，成交均价8300元/㎡左右。
随后该项目一路热销，价格低开高走策略之下，到2021年下半年的时候一路卖到了1.25万元/㎡左右，有的楼栋价格更高。
依托于庞大的供货量，2020年、2021年御河宸院成为全国“红盘”之一。
克而瑞发布的2020年全国单盘销售额TOP100，御河宸院以83亿元的销售额位居全国第16名；全国单盘销售面积TOP100中，御河宸院更是以89.1万平方米位居全国第2！
中指研究院发布的2020年咸阳单盘销售额排行榜上，以87.02亿元位居榜首的御河宸院，其销售额比第2至6名之和还高。
另据《2020年咸阳市国民经济和社会发展统计公报》，2020年咸阳全市商品房销售面积229.77万平方米，这意味着御河宸院单盘销售面积占到咸阳全市的1/3以上。
从这组数据，可以看出御河宸院当年在咸阳、在全国的地位，绝对堪称“网红盘”、“神盘”级别。
可以说，一个御河宸院，当年支撑起了咸阳楼市半边天。
二手房挂牌量去化周期8年+
对于御河宸院来讲，热销之后接下来经历的是咸阳楼市的大幅下滑，以及项目停工的坎坷。
在地方政府、业主、金融机构、融丽等多方的努力与支持之下，2023年9月30日开始，项目DK2、DK5、DK1陆续迎来了交付。
根据融丽发展官方发布的数据，截止2024年12月3日，御河宸院实现了6736套的交付量。
这意味着，御河宸院“保交付”交付量已经达到整盘的一半。
随着项目陆续交付，该项目的二手房也陆续挂出。贝壳平台上外网的数据显示，截止2024年12月6日15:00，御河宸院二手房挂牌量共计821套。
而该项目过去90天时间成交量为28套，按照月均9套的成交量，意味着目前的821套去化周期需要将近8年时间。
另外，该项目目前交付刚刚过半，后续还有超过6000套房源待交付，届时二手房挂牌量还会激增，去化周期保守估计需要10年以上。
除了挂牌量处于高位所带来的去化压力之外，从业主的挂牌价格来看，大部分业主也是大幅亏损离场。
在目前挂牌中的821套房源中，有64套房源挂牌单价在8300元/㎡以下，也就是说低于首开价格。单价低于10000元/㎡的更是高达474套，超过了目前挂牌量的一半……
这个只是挂牌价格，实际成交价格会更低。很明显，大批业主正在亏损离场……
咸阳楼市的去化压力
对于目前的咸阳楼市而言，二手房市场的去化压力不止是御河宸院，其它小区去化周期也不低。
地处彩虹成熟商圈的龙湖彩虹郦城，也是当年咸阳热门盘之一，2020年单盘销售额咸阳第二，目前二手房挂牌量291套，过去3个月的月均去化量为11套，去化周期需要26个月以上，超过了2年。
中央学府挂牌量283套，去化周期需要20个月；观澜壹号挂牌量165套，去化周期需要23个月；碧桂园秦都府一期、二期挂牌量合计192套，去化周期需要48个月；万科金域华府有167套房源挂牌中，去化周期需要将近30个月……大批房源的挂牌价格，已经低于当时的买入价格。
实际上，不仅仅是二手房市场，新房市场的去化压力也是比较大的。
咸阳城西某盘，置业顾问每隔一段时间就会给我发他家的楼盘信息。2023年12月的时候发来的价格是均价7800元/㎡，而最近发来的信息均价是6100元/㎡，下跌了多少，大家可以计算。
咸阳楼市目前的情况，一方面与2017年到2021年这几年时间市场快速拉升、过度透支有关，另一方面也与咸阳本地新增市场需求有限有关。
2017年至2021年这几年时间，是大牌房企集中涌入咸阳市场的几年，融创、恒大、龙湖、万科、金科、蓝光、碧桂园等众多品牌房企集中进入咸阳，地价不断被刷新、房价也不断被刷新，再加上西安市场的带动和外溢，使得那几年咸阳每年商品房成交面积保持在200万平方米以上。
这种市场爆发，既透支了未来的市场需求、房价，也给今天二手房市场的踩踏行情和压力埋下了隐患。
市场回调的同时，对于三线城市咸阳来讲，虽然有西咸一体化、西安都市圈的概念，但自身的新增市场需求则是非常有限的。特别是地铁1号线三期的开通，将咸阳主城与西安连为一体，西安对咸阳的吸附进一步增强，当地购买力较强的客户肯定选择西安。
未来咸阳市场的机会，可能更多还是要依靠西安城区产业的转移和导出到咸阳，带来更多的就业机会、人口之后所产生的需求。
还有一点就是当西安房价如果继续上涨，西安与咸阳之间的价差进一步加大之时，轨道交通的支撑之下也便会将西安部分购买力有限的刚需挤压至咸阳。
总之，单靠咸阳自身的需求已经很难支撑起目前的新房、二手房市场，毕竟主城区仅100万左右的常住人口，周边县区购买需求在过去10年也已经被洗了多轮。
御河宸院，实际上折射出的是这5年咸阳楼市的变化。
